Leasing ruchomy i nieruchomości

Przedmiotem leasingu jest wiele rzeczy, ale nie tylko dlatego postaram się przybliżyć co może być brane pod uwagę przy zawieraniu umowy leasingowej. Przedmiotem leasingu mogą być: a) rzeczy ruchome ( środki trwałe ); b) nieruchomości. Najczęściej leasingowane obiekty to środki trwałe, takie jak:  sprzęt komputerowy;  maszyny produkcyjne;  urządzenia biurowe;  samochody dostawcze i ciężarowe;  linie produkcyjne; Przedmiotem leasingu może być praktycznie każdy środek trwały ( rzecz ruchome ), z wyłączeniem mebli i samochodów osobowych dostępny na terenie polskiego obszaru celnego np. Europejski Fundusz Leasingowy. W przypadku leasingu przedmiotów używanych, ich wartość nie może być niższa od 50% wartości analogicznych przedmiotów nowych, natomiast sprzęt elektroniczny nie może mieć więcej niż 1 rok. Wiek leasingowanych przedmiotów wpływa na wysokość opłat leasingowych wyższych niż w wypadku leasingu przedmiotów nowych. Należy wyróżnić grupy obiektów będących przedmiotem leasingu: a - dobra konsumpcyjne ( aparaty telewizyjne, samochody, jachty ); b - dobra inwestycyjne ( środki transportu, maszyny produkcyjne ) c - dobra będące nieruchomościami ( budynki fabryczne, hale magazynowe, domy towarowe) Przedmiotem leasingu ruchomego mogą być: a) środki transportowe, na przykład samochody dostawcze, ciężarowe i osobowe; b) sprzęt biurowy na przykład komputery, drukarki, kserokopiarki telefaksy; c) maszyny i urządzenia poligraficzne; d) maszyny i urządzenia przemysłowe, np. tokarki, frezerki,wytłaczanki itp.; e) kompletne linie technologiczne np. linie rozlewnicze; f) całe przedsiębiorstwa ( leasing prywatyzacyjny) Należy zaznaczyć , że przedmiotem leasingu - jak już wcześniej wspomniałam - mogą być zarówno nowe jak i używane środki trwałe, a leasingobiorca najczęściej sam, wskazuje dostawcę rodzaj leasingowanych urządzeń. Leasing nieruchomości - obecnie w Polsce jest niewykorzystywanym obszarem działalności ze względu na duże sformalizowanie obrotu nieruchomości ( wymogi notarialne, powolność aktualizacji ksiąg wieczystych itp. ) w Polsce koszty z tym związane firmy leasingowe musiałyby przerzucać na klientów, co czyniłoby usługę leasingową mało atrakcyjną z punktu widzenia leasingobiorców. Funkcjonujący też system podatkowy również nie stwarza dobrych warunków dla rozwoju tego typu transakcji. Obrót nieruchomościami i związane z tym koszty obciążają każdą transakcję przenoszącą własność gruntu czy budynku. Tak więc nieruchomość może być przedmiotem leasingu. Umowa leasingu ma zapewnić inwestorowi możliwość niezakłóconego używania nieruchomości, tak jakby był właścicielem ( z wyłączeniem prawa do rozporządzenia w formie sprzedaży, zastawu itp. ), choć może np. pozwalać na jej poddzierżawienie ). Użytkownik ma z reguły prawo nabycia własności po wygaśnięciu umowy, za z góry określoną cenę, nie wiązaną z wartością rzeczy w chwili jej nabycia. Nieruchomość używana jest dużo dłużej niż trwa umowa leasingu. Z reguły wartość rynkowa nieruchomości w chwili wygaśnięcia umowy jest znacznie wyższa od części nakładów na jej nabycia, ponieważ kwot tych nie pokrywa suma czynszu. W interesie leasingobiorcy leży przeto zagwarantowanie sobie możliwości nabycia leasingowanej nieruchomości po zakończeniu umowy. Sama umowa leasingu nie wymaga sporządzania notarialnego, o tyle jej część dotyczącą prawa zakupu wymaga formy szczególnej. Przeniesienie własności nieruchomości na użytkownika wymaga po wygaśnięciu umowy leasingu osobnego aktu notarialnego ( bezwarunkowo ). Nieruchomości i przedsiębiorstwa jako przedmioty leasingu mają to do siebie, że trzeba w nie inwestować tym bardziej jeżeli zamierza się nabyć ich własność ( problem rozliczeń za owe inwestycje ). Podaż nieruchomości jest ostatnio bardzo duża. Poza własnością prywatną do sprzedaży jest wiele dóbr państwowych w tym, duża liczba nieruchomości rolnych. W zasadzie nie ma przeszkód prawnych, by były one leasingowane bezpośrednio przez obecnych właścicieli . Nieruchomości mogą być leasingowane pośrednio, przez wyspecjalizowane firmy, które kupują nieruchomość wskazaną przez zainteresowanego na uzgodnionych warunkach po to tylko, by przelicza mu ją w leasing. Nieruchomości państwowe mogą być nabywane w trybie przetargów, a spółki z udziałem zagranicznym muszą mieć na to stosowne zezwolenie. Ta forma leasingu jest doraźna, bowiem kredyty zaciągane przez profesjonalnych leasingodawców są kosztowne, a środki dewizowe są obciążone dużym ryzykiem wzrostu kursu walutowego. Wiele stawianych do przetargów nieruchomości i przedsiębiorstw można kupić bardzo tanio, bo z długami ale wówczas obok środków na zakup trzeba dysponować pieniędzmi na ich spłatę, bez czego nie można w nich zacząć jakiejkolwiek działalności. Leasing pośredni w tych przypadkach ma następującą zaletę firma leasingowa spłacić zadłużenie wliczając to do czynszu wraz z ceną zakupu. Obecnie bardziej rozpowszechniony jest leasing ruchomy niż nieruchomości, ponieważ związane jest to z kosztami jakie są ponoszone. Niewykorzystany dodatkowo obszar leasingu nieruchomości według prognoz w latach 1997-2000 nastąpi wzrost wartości nowych inwestycji w Polsce ( przekroczy 40 mld dolarów, to około 15% z tej kwoty, tj. 6 mld będzie finansowane leasingiem). Szansą rozwoju leasingu są duże inwestycje infrastrukturalne, jak i wiążące się z rozwojem przedsiębiorstw przemysłowych i budowlanych, a także dalszym napływem zagranicznych inwestycji bezpośrednich.